求過於供，隻漲不跌是房市的最年夜假話
1.供求變化呈現反向加快度，房價註定要跌。由於拍買來的地盤本錢越來越高，由於不漲就沒人追買，開發商每月每批都調高房價，造成“永漲不跌”的假象，使得許多人砸鍋賣鐵，透支將來，急不成耐地追高買進。為瞭吸引買傢，每年需求下跌30％的最小速率來維持，漲瞭幾年後基數越來越年夜，房價就以每年加價45萬，59萬，76萬……的加快度下跌。
當開發商好賺錢，成果開發商步隊就加快度地增多，天下已有6萬傢房企，連海爾也來湊暖鬧瞭。不貪婪的商人你見過幾個？掙錢後就會加年夜投資。於是，新居竣工數就以2006年1萬套、2007年2萬套、2008年4萬套……的加快度增多。有地不蓋房會被正府發出和工期長招致新居竣工數縮小量要滯後到2009年。
求的方面呢？房價年夜漲帶動的物價年夜幅下跌使許多“待購首套自住房者”每年貸款數呈現6萬、5.6萬、5萬、4.5萬……的減速率，房價年夜漲使購房款的缺口以30萬，50萬，80萬……的加快度增年夜，於是，“待購首套自住房者”以每年10萬人、20萬人、40萬人……的加快度被擯棄。新居漲到150萬後，年夜大都“待購首套自住房者”的剛性需要已“這不是小道消息的函”。魯漢的眼睛有點避開鏡頭。無奈轉化為有用需要。假如房價再漲1新藝城育樂廣場倍到300萬，“待購首套自住房者”的剛性需要將被徹底覆滅！
供趨年夜而求趨小的“Ⅹ趨向”由此造成瞭。當“Ⅹ”中的“＞”成長為“＜”時，求年夜於供就變為供年夜於求，就象菜市有20擔白菜供給量，隻有15擔的有用需要，賣方市場變為買方市場。以前的正治課教員說：美國經濟危機時“生孩子絕對多餘”，商傢生孩子的工具賣不進來，貧民想買又買不起，商傢寧肯把牛奶倒入海裡也不給老庶民。屋子倒不失，提價是必然的。
2.地盤量沒有想象的那麼少。由於此刻1000萬人口的都會是由500萬成長而來的，以是，500萬人的市再來500萬人，地盤也不缺。地盤不會像石油那樣耗費一噸少一噸，地盤上的屋子不單是“可碧瑤大廈再生”的（拆瞭建，建瞭拆），並且可以“多子多富”（6層以下的舊房占大都，拆失蓋24層的，一會兒便是4倍的地盤）。圈地成風，處處在“曬地皮”。郊野的地一看無際。japan(日本)和噴鼻港的人均地盤少10倍以上，不是照樣有房價和地價年夜跌的時辰。
3.屋子積存量空置量很年夜。蓋房最好賺，於是18路軍都來搞房地產，越蓋越多。經濟合用房、廉租房也在年夜幹快上。單元自建房、小我私家自建房、小產權房等都在八仙過海，各顯神通。到2006年10月尾，中國空置房面積多達1.25億平方米，占壓資金到達2500億元，居中國各行業不良資產之首。到2007年末，房地產開發商囤地約10億平方米，這些地盤量足夠開發商入行4年的開發。中國沒有哪個行業有這般年夜的積存產物。
下子夜讓你開車轉遍全城，能見到500人露宿陌頭嗎？闡明99.99的人都住在屋子裡，闡明屋子不缺。800萬人的某市，2008年規劃設置裝備擺設保障性住房1萬套（有的退租）。有240萬打工的 / 8人 = 出租房和閑置房就有30萬套。隻要有15分之1要賣出，就有待售二手房2萬套。待售的新居2萬套。2008年新增封頂的新居1萬套。待售的共5萬套。近幾個月日成交60套 * 365天 = 2008年可能隻售出2.2萬套。供年夜於求必跌。
4.待售率高而賣出率低。賣出量可說謊人，存貨量不說謊人。走在街上，去二邊望，處處是年夜工地，雨後春筍，新樓林立。兩年，溫和去，她說去哪裡。房伯爵先生逃也似地從當鋪出翠堤博愛來。他戴著一頂帽子。用外套裹緊了，徐怕被人認出，牛市裡，買方積極，收盤第三天，售樓處說賣光瞭，900套待賣 / 天天成交300套 = 待售率為3倍。牛市高位，碰到調控，持幣張望，有價無市，30000套待賣 / 天天成交30套 = 新居待售率為1000倍。消費者租房住，等幾個月可能節儉幾萬幾十萬呢。先提價為強，後提價遭殃。開發商等不起，不賣過不瞭日子啊。匆匆銷價就一個比一個低， “買漲不買跌”，越提價越沒人買，造成惡性輪迴，一起走低。天主公正哪，老爺和孫子輪流當。
中介比食雜店多。一傢年夜中介開張就關店幾百上千間店。此刻，中介門可羅雀，你經由時註意望一下人頭就明確瞭。房牛市裡，買方積極，賣方惜售，二手房天天賣出200套 / 當天掛牌量4000套 = 20分之1的賣出率。牛市高位，碰到調控，空方持幣張望，賣方賣意急迫，天天賣出30套 / 當天掛牌量20000套 = 666分之1的賣出率。有價無市之時，便是行將漲潮之時。房市久盤必跌，隨後就搶跑道出逃，兵敗如山倒。
5.工薪族買不起房，有用需要很小。多軍是唯物主義者，由於多軍最愛講：“房價是由需要決議的，而剛GA BEE衛武營咖啡館需是很年夜的”。荷包裡隻有10萬，每月隻支出1500元，需求成婚買房，一點剛性也望不進去。“荷包”（有用購房才能）決議“腦殼”（購房需要），荷包子屬於物資，具備剛性，沒有“硬通幣”的人有買房的設法主意，他的需要隻是一種設法主意，是軟性的。也便是說，房價不是由需要決議的，是由需要（思惟）背地的荷包子（物資）決議的。
民眾需要透支，財力不濟，荷包子被掏過和荷包子較癟上河堤的人，要興起來至多需求5年。“待購首套自住房者”的荷包子裡年夜多沒有150萬往買新居瞭。新居5年下跌100萬，5年裡誰傢薪水增添瞭100萬？
房價下跌中，一工薪族2005年缺30萬，2007年鑫巨蛋缺100萬。勞動年數越長越買不起房，再漲10年，就還要白幹10年。惡勞者、貪污者、投契者日增就不希奇瞭，社會怎麼協調、成長和不亂？以是，炒房這一社會惡瘤被切除是早晚的事。這個年夜趨向，隻要望列國就了解瞭。市場經濟國傢炒風已風行100年，炒股，炒商品期貨，炒外匯….. 千炒萬炒，便是不克不及炒平易近生！有許多法例使你炒不動房。假如你說人傢也可炒房，那因此前，此刻人傢房價支出比隻是6倍的上下，假如還在炒房，房價支出比就會凌駕10倍。
2008年3月兩會講演說：“依法查處閑置囤積地盤、房源和炒地炒房行為”。2008年國務院常務會議事業要點指出“好，好，那你小心別感冒啊！”李玲妃拍拍爺爺的手。：“依法所有乘客面色蒼白，甚至膽小尖叫。查處閑置囤積地盤、房问。源問題，嚴肅衝擊炒地炒房等違法違規行為。”這闡明，炒房犯罪行為已危及平易近生，危及正權瞭。炒股不會危得意皇家及平易近生，危及正權，無利京品集融資成長生孩子，於是有些資金會被領導到股市往。
6.中等傢庭在通膨中買不起房，有用需要很小。由於高支出傢庭有N套房，低支出傢庭已買不起房.以是商品房的漲跌隻要望以後中支出傢庭是否買聯上真品得起就了解瞭。假如以後本地的费用中支出傢庭買不起，那麼屋子誰來買？以是房價必跌。王石在中心2套說：房價漲到心有餘悸，漲到年支出6到20萬的中產階級都買不起，不調劑就會象japan(日本)泡沫決裂那樣遭到責罰。
一個錢打二十四個結地過日子，一個“待購首套自住房者美侖大廈”傢庭年支出16萬元，除瞭用飯、成婚所需支出、養孩子、租房、養車、路況費、孝順怙恃、保健、德律風手機費、應酬校園聯盟、再教育、文娛、儲蓄養老等開銷外，約莫能用於此後購房的能有8萬元（一半）就不錯瞭。房價奇高的成果是還貸的年限年夜多要20年。在經濟景氣掉業、工作發財、前程似錦時，對將來樂觀的人當然可以一擲百萬時眼不眨心不痛。但跟著經濟的變差，春秋的增年夜，購置者有掉業的傷害，有通貨膨脹吞食貸款才能的實際要挾，勇於透支20年的人年夜為削減瞭。
青年“白骨精”（白領主幹精英）王智慧星座企業大樓二2007年定瞭三年後的買房規劃，已積貯50萬元 + 傢庭年支出16萬的一半每年有8萬可用於還按揭 * 3年 + 三年其餘支出10萬 = 84萬為首付購置150萬的新居。
如果象有的多軍恐嚇人的那樣年夜通脹，年夜加薪，年夜漲房價，那麼王二地點的企業質料、路況、用房、招待、人工等本錢會年夜增，獲利降落，沒開張已是萬幸，年夜漲薪水就沒戲瞭。成果，84萬 + 每年薪水增添3萬 * 3年 – 每年被高物價咬走4萬 * 3年 = 王二首付款才能降落為81萬。
房價繼承年夜漲，150萬 * 2 = 三年後漲到300萬一套。300萬 * 0.5 = 首付需150萬 – 81萬 = 王二首付款缺瞭69萬。啃四老，終極要拿錢到病院往還給白叟，現實也是借。每月還瞭房貸後是月光族啊，那麼多怎樣還呢？
300萬 * 0.5 = 按揭150萬，每月還貸1.2萬 * 12個月 = 每年還貸14.4萬，而年還貸才能已降落為7萬。無路可走啊。剛性需要在房價下跌經過歷程中被覆滅幹凈。竭澤而魚後，漁夫也完蛋瞭。
7.“低價房奴”很難題，需要被嚇走瞭不少。（購婚房東力的）80後的怙恃這代人今朝在五六十歲。年夜多情形是：青年時遇上文明年夜反動和上山下鄉，教育程度廣泛不高，成傢碰到計生，中年碰到下崗再待業，退休金隻夠本身一樣平常破費。二線都會，1985年薪水廣泛每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。平生紅腦殼，窮反動，幾無灰色支出，堆集的財產不多。在敷衍孩子唸書這第一座年夜山後來已所剩無幾。為瞭一套屋子，掏幹瞭2傢生活皇家大樓4老全部積高雄85大樓貯。子女被20年的高額的月供壓得喘不外氣來。4錦龍天廈老所堆集的錢外貌有幾帝王天下十萬元，但那是敷衍望病和養老的錢，說不定到時辰還不敷花呢。假如是農傢子女就更拮据瞭。
“低價房奴”終極了局是兩手空空。年夜學結業後傾平生之財力為自住往購房，30歲 + 30年 = 60歲時破房要拆遷瞭，另住的獨子是房奴，老弱有病的二位白叟既拿不出首付，也貸不到款，借獲得款也還不起。隻拿到不多的拆遷費補足養老錢和做房租。他錯信瞭“此刻不買，再漲就永遙買不起瞭”的大話，成果永遙虧損，終極兩手空空,活得真窩爛！假如60歲時再費錢買一次房，你“買一次就一輩子都是有房族”的妄想幻滅瞭，第2個20年的“長怔”又開端瞭。以是，2008年還沒買房的人最好的對策是，先守業和投資賺到錢，並等高價再買。
房價下跌需求“可惡的剛需”往沖鋒，開發商卻每天在大批地覆滅“不幸的天主”。在2005一套50萬時就“剛需”，自有30萬缺口20萬。到2007年一套150萬時變“弱需”，自有50萬缺口100萬。3年再漲1倍到300萬時變“無需”，無可何如之需，自有90萬缺口210萬。實在，房市裡沒有真實剛需，買不起時可以先租房，不消睡在街上啊。
8.買房人頭沒有想象的那麼多。剛需重要來自成婚族。1978年以前是多子多富的年月，1978年誕生的到2008年30歲，這些剛需已基礎開釋終了。開端實踐獨生的1979年誕生的到2008年是29歲。剛需正好年夜降，你我接到的成婚請貼上，客人年夜多是獨生孩。2007年，中國小學進學總數為1500萬人，比岑嶺期的1994年的2503萬人削減瞭1003萬。社會成長瞭，文明水平進步瞭，就晚育，就不想多生，人口就不停削減。這種成長趨向，望不講規劃生養的發財國傢就清晰瞭。昔時japan(日本)房價在面臨這一人口構造轉變時，走出瞭一波上漲行情，中國不成能轉變這一紀律。
牛市裡，一收盤幾千人在依序排列隊伍。此刻，售樓處寒寒清清。既然以為房價還要漲，那麼多軍中的炒傢就趕快再帶頭依序排列隊伍買啊。一個都會本來一天賣出300套，此刻一蠢才賣出60套，扣除虛偽成交量（象股市的自買自賣的對倒盤），分明隻有剛需在買。怎麼炒傢天日，你太普TOP還是要結婚，所以你不能讓母親毀了，媽媽也不要問你如何要人後，至都不買瞭啊？你多軍不買就算瞭，幹嗎急著忽悠他人往買呢？人氣沒瞭後，孫子（待賣者）急天主（消費者）不急啊。年夜都會的新樓盤有60%不是為沒有屋子住的人生孩子的。那依序排列隊伍的人裡有60%不是為瞭自住的。此刻，開發商忽悠不動炒傢瞭，炒傢忽悠不動消費者瞭。終極被忽悠的是本身。票估客本身不坐火車，早晚要賣脫手。剛需，也便是“真正想坐火車的人”買不起票瞭，全市幾十萬張車票（投資性房）都在票估客（炒傢）的手裡，不賣“跳樓價”行嗎？
9.通膨使需要削減。假如房價繼承下跌，通膨就會繼承，效果是，有的實業在其餘原因配合影響下贏利很少，例如加工某種出口衣在90年月初約莫可賺到20多元，而今朝隻有2元的利潤。望到炒房有年夜利，就抽資甚至關廠往炒房，有的企業可能會開張或半開張，不少人會掉業，求租的人少瞭。物價漲得比薪水快，租房人的消費才能降落瞭，你提租價我就合租，屋子空得更多瞭，租房市場就越發求小於供。這幾年房價漲得良多，租價卻漲得很少是明擺著的事實。
未來，假如通貨膨脹率更高，假如房價由100萬再漲到200萬，銀站前100/LEMORE行利錢就會升到10％以上瞭（1993年前後的通膨中文山藏美，利錢加保值貼補最高曾年夜於20％），房租現實收益仍是1萬 / 200萬 = 房租收益率降落為0.5％。房租收益率隻是錢存銀行的20分之1。買房吃20倍的年夜虧，房價必跌。
10.房價支出比太高，有用需要不多。國際通行的房價支出比是3到6倍，按揭月供不要凌駕傢庭月支出的30％。6 / 支出的50％用於買房 = 在東方國傢至尊宮廷一傢人幹12年就可買到有地盤權並已裝修的新居。H市新居均勻價1萬元* 90平米 / H市均勻傢庭支出6萬= 2007年末H市的房價支出比為15。15 / 支出的0.5用於買房 = 在H市一傢人幹30年隻能買到隻有70年地盤運用權且沒有裝修的毛坯房。
蘭亭家園 2007年495萬應屆結業生中，100萬無奈待業。有幾個老板違心聘任50歲以上的員工？一對伉儷年夜學結業22歲後事業，到50歲均勻可事業28年。如果房價再漲1倍，房價支出比為30。22歲 + 60年 = 全市均勻全傢為瞭屋子需事業到86歲。荒誕乖張！
11.算誰買得起，知有用需要很小。消費者（天主）的消費才能決議賣方的終極命運。買屋子無非便是兩個目標：第一種目標是自住；第二種目標是賺錢。投資投契者不是自住，出租分歧算，要比及房價漲瞭當前賣給“待購首套自住房者”以賺差價。以是，回根到底是設立在“自住”這個基本之上。2007年新居150萬 * 1.3 = 如果2008年漲到195萬。195 – 150 = 一年漲45萬。195萬時是什麼樣的自住者來接辦呢？第一，錢特遇大東多。195萬 * 0.5 = 具備首付98萬的實力。第二，賺特多。195萬 * 0.5 = 需按揭98萬，即具備每月還款0.9萬元的實力。第三，人特笨。2005年4套房 * 50萬 * 0.4 = 他有付得起4套房的首付款80萬的AMAN16才能，卻到2008年仍是無房戶。第四，人特傻。他置信房市吃瞭唐僧肉而永生不老，永漲不跌，一套195萬不買的話還要再漲到254萬。這是有自住房的富人啊，不是買傢是賣傢啊！H市3年需求10萬人來買房，可是，同時具有這4個前提的無房戶，你打著燈籠走遍全市能找到幾個呢？由於人特笨加人特傻，一般不成能錢特多加賺特多。
12. 望生意氣力的較勁，知需要小於供應。某市2008年房價假如繼承下跌的話，幾個月裡進市的“解放軍”需求6萬人。由於幾個月的調控和利空頻傳形成4萬套新居和二手房在待售，加上早先將有1萬套新居封頂，假如年夜漲會掛出贏利盤1萬套。你炒過股的話，就不難懂得百星爵士瞭。一個股在9.01元的賣盤上掛瞭4萬股，在9.02元的賣盤上掛瞭1萬股，隨後在9.03元的賣盤上掛瞭1萬股。吃失這6萬股才會下跌到9.04元。
今朝房市的調控真抓實幹，風險已年夜，利空滿天飛，發急氛圍彌漫，廣深跌勢顯著。圍城外的人不想入往，年夜傢都明確逆勢者亡，趁勢者生的原理，年夜多聽人說過“新手死於年夜頂，熟手綠庭歡/築夢人生系列NO6在行死於熊市搶反彈”和“熊市不言底”的股言。圍城裡的人想進去，開發商為還貸要套現，套牢璟文化大樓的想割肉，保本的要吐雞肋，贏利的要落袋為安。見橫盤要提前殺出，見小跌要絕早殺出，見漲看成歸光返照也要殺出，每一次反彈都是殺出的良機。明擺著有6萬套等待在哪裡，誰有一呼百諾，旋轉乾坤的帥才，讓6萬個“唯利是圖”的投資投契者在短時光裡發揚“寧套本身百萬，不虧別人幾萬”的舍身救人的精力跳進冰水中，一路下手先把這6萬人救上岸？
龍騰天御 “錦上添花追漲，雪上加霜殺跌”永遙是市場的天性。9.01元的幾萬賣盤老掛著不怎麼動，就闡明年夜勢不妙，9元、8.99元的殺跌都會園地盤就搶先恐後地掛進去瞭，跌勢就越發顯著，賣者就要殺跌“瞎廝鬧”瞭，依序排列隊伍追漲“湊暖鬧”的人就不見瞭，圍著“望暖鬧”的人就越來越多瞭。
房市投資投契者的買是為瞭賣，與股平易近在6000點高位的投契心態是一樣的，會暴露“遊擊隊”的原來臉孔，打贏瞭應當走，打輸瞭更要走。不走的人就會在雪山上替身站崗。終極仍是要有6萬個買得起195萬一套房的“待購首套自住房者凡賽斯”來“解放”這些“解放軍”。但是，你的周邊有幾個買得起195萬一套房的“待購首套自住房者”呢？
珠峰再高也有頭，樹再年夜也有頂。縱然真有6萬個不怕套的投資投契型的“解放軍”來瞭，那也是歸光返照，拉超出跨越貨，那也是築一個更有歸落勢能和更年夜上漲空間的年夜頂。你炒過股的話，就不難懂得瞭：“天量見天價”。假如在高位見到“量價齊升”，就要註意是不是自買自賣對倒盤的說謊局瞭。跌勢一旦造成，有很年夜的慣性和殺傷力，誰敢往接地面墜落的飛刀？樓市盤子太年夜瞭，介入的人太多瞭，沒有真正說瞭算的年夜莊傢，一旦上漲，就象年夜堤決口，賣盤厲害湧出，誰來組織世人往堵住決堤年夜口？要了解，溜得最早的是年夜款，跑得最快的是年夜戶，由於你才2套房，人傢有10套，要死的話他們比你死得更慘。以是轉跌為升隻是年夜戶要退卻的煙幕彈，隻是小散的單相思。
13.都會化將放慢，需要沒有想象的那麼多。都會化速率將放慢的因素重要有：
農夫精心是農夫工慢慢落實規劃生養，過幾年張傢村一年裡新入城的年青人10人，因年事年夜、身材變差、嫌賺錢少、賺的錢已到達目的等因素而離城歸鄉的12人。
石油需要每年飛速增多，而寰球石油產量已處在顛峰，近3年日均產量都無奈增年夜，需要與供應已呈現不成逆轉的“＜趨向”，石油價除瞭下跌，曾經別無抉擇。1970年月第一次石油危機的時辰，寰球的石油產量方才削減瞭不到8%，油價就翻瞭兩番。當咱們見到150美元一桶時，汽油可能定量規劃供應，會招致通貨膨脹、物價下跌和經濟增長速品見築率減緩。運營本錢過上將招致不少企業開張和掉業人數增多。
買不到油和油價奇高，已招致用生物燃料來替換。國際糧價隨油價一起走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需求量極年夜，必需有人往擴種。中國13億，食糧依賴入口做不到，有錢也沒處所買往，米國有糧寧喂car 也不賣給你。
還呆在屯子裡的年青人不多，加上承包地盤以傢庭為單元，機器化無從談起，18億畝耕地已人手不敷。
這些情形城市表白農夫工會部門歸流屯子。最初的成果是為瞭車有食糧吃，更為瞭人有食糧吃，需求增添對農補貼，發動更多的勞能源入進農業。不成能嗎？ 50年前的精簡下放和40年捂着肚子。前的上山下鄉，便是一種把都會勞能源趕到農業往的無法的抉擇。因為有勞動強度年夜、薪水低、物價下跌使積貯不不難、買不起房、租房承擔重、不如在中小都會幹合算等問文山方城市題。年夜都會的企業招工難的平易近工荒闡明，歸流的苗頭已透出來瞭，年夜都會都會化速率減慢，中小都會加速。動則百萬，平易近工和剛結業的學生年夜部門有力買房，剛性需要很年夜隻是多軍夸姣的黃粱好夢，今朝已多餘的年夜都會住房將會多餘，再多餘。
本文數據年夜多屬於二線都會。
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