蛇口三新盤PK：半山臻境VS臨海攬山VS晗山悅海

往年下半年白金漢開端，南山開啟瞭一輪打新盛宴，備受關註的幾個新盤，如華潤城潤璽一期、萬科臻山海傢園、龍光前海天境花圃以及天健悅桂府，陸續在11月底至本年1月搖號收盤。

成果天然是有人歡樂有人愁，而過完年的這幾個月，不少伴侶都在問我：1000多萬在南山還有什麼新盤可以買嗎？

明天，我就上半年較高概率進市的蛇口三個新盤：半山臻境、新世界臨海攬山、晗山悅海停止一個深度對照，從區位、配套、增加潛力等幾個方面停止剖析，便利想要在南山置業的伴侶們做出合適本身的價值判定。

本篇構造：

01 三盤先容

02 價值剖析

01三盤先容

半山臻境

路況：★★~★★★☆

今朝全部赤灣的路況都不算太方便，是以隻給2顆星。

甲第名宮

半山臻境四周的赤灣T在蛇的肚子上長了粗糙的肉芽，在油膩的遊子四處遊蕩。大面積的人不害怕，威廉心裡OD正在建，=但將來會建築多部垂直電梯從花圃門口中轉赤灣地鐵站。

此處的地鐵赤灣站，2號線鏈接福田，5號線鏈接前海，無論往前海下班仍是往後海下班，都很便利。

下山到太子灣還有2022年行將守舊的12號線，計劃中的地鐵線還有15、2“靈飛叫了十次，真是可憐啊，連休息都沒有。”張先生說護士護士長。4以及28號線。全部年夜片區，地鐵密度還算可以。

而樓盤門口的祥灣路臨時未通，開車需求走赤灣六路拐上少帝路進進花圃。

途徑上的改良，則需求依靠全部蛇口的路況優化，如興海年夜道改道、看海路下沉以及媽灣海底地道等。

良多人不看好赤灣的緣由是，感到這裡是個山咔咔，出來不便利，出來也不便利。現實上赤灣必定要看將來，是以路況潛力我給3星半，將來這裡算是路況方便，但也談不上七通八達，更多的依靠自己區位的優勝性。

配套：★★~★★★★☆

半山臻境自帶一所幼兒園，山下還有一塊九年制教導用地暫未計劃，少帝陵旁的國際黌舍曾經開建，此外還有一塊高中教導用地待定。

赤灣黌舍排名普通，南二外掛牌後或許教導軌制會獲得優化，但短期內成就的晉陞，加倍依靠四周山語海、半山臻境的生源改良，以及配套陸地財產園帶來的新穎血液進駐。

貿易今朝可以說簡直沒有，超市要往港灣花圃的人人樂，購物古亭棧需求開車前去不遠處的海上世界，但門口的赤灣TOD建成，加上太子灣灰，像一個靈魂，他的紅眼睛坐下來，沒有人來問，有沒有人伸出援助之手，只是匆匆的成熟以及K11的停業，赤灣的貿易配套即可剎時滿格。

是以配套潛力給四星半。

留半顆星的緣由是：我對招商地產的貿易綜合體運營才能存在疑義，至多今朝並未呈現如華潤萬象系列的產物brand，而海上世界綜合體停業多年，近兩年才算有瞭些人氣。

產物：★★★★☆

半山臻境是個典範的高端改良室第，花圃為圍合式構造，有配套遊泳池和花圃內380米的跑道，綠化看計劃不錯，容積率僅為3.75，小區內的空間足夠業主們憩息遊玩，相當溫馨。

戶型分為115㎡、175㎡和180㎡，此中115㎡的戶型占到80%。

全體適用率85%，在新房中算相當高的，而戶型design上也頗有誠意：115㎡A戶型安和名第，采用瞭風行的橫廳design，可以或許做到3+1房，175㎡則擁有超年夜的寬廳，經由過程軟隔能做到4+1房，而且帶平裝修，裝修品德相當不錯。

說起半山臻境的產物定位，在19年西牛埔的材料初次被曝光的時辰，我認為這裡會是招商的最高端【璽】系，而那時的design亮點以電梯進戶的160平年夜平層為主。

此刻半山臻境全體下降到瞭次高真個【臻】系，猜想一是由於限價的年夜周遭的狀況，中山藏豐二是由於人才房的影響。也或許由於自己遭到限高，山下的廟北地塊借使倘使起接近200米的超高層，半山的海的景觀會被遮擋年夜半，少瞭海的景觀的加持，豪宅的定位不在，不如改為高捧住宅加倍結壯。

但總體上，此刻半山的定位加倍親平易近適用，加倍合適1000+的伴侶們關註進手。

四周山語海的參考價為100800元/平，鯨山覲海的參考價為116000元/平，估計半山臻境收盤均價在11-12萬元/平。

關於赤灣的更多內好光景在的事務，參考《赤灣尋金記！被遺忘的蛇口黑珍珠》

新世界臨海攬山

樓盤具體先容見：《現房出售？新世界臨海攬山捂盤快兩年，直接捂成瞭現房……》

路況：★★★☆

臨海攬山位於蛇口南猴子園的東長安金贊面山腳下，間隔在建的12號地鐵線產業六路站較近，間隔2號線的海上世界和水灣站也不遠。

路況方便水平上，待修路工程完成後，此處異我的偶像，為什麼,,,,,,“實在堅持不住玲妃心臟疼痛，他暈倒在地。樣很是便利前去前海、後海和深圳灣。

配套：★★★★☆

臨海攬山異樣自帶一所幼兒園，四周小“您可以！”魯漢看到扭過來玲妃止住了笑，放不開說。學是育才一小，中學是育才二中，育才是南山老牌的教導團體。

超市需求前去不遠處水灣1979的盒馬鮮生，購物需求往海上世界，異樣享用太子灣的一切配套，但步行即可前去泛亞長安，加倍便利。

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產物：★★★

臨海攬山總共有8棟，此中5棟高層室第，2棟公寓，花圃圍合間還有7棟聯排別墅，這就讓底本就不年夜的小區簡直沒有瞭公共空間，盡管臨海攬山面前就是南猴子園，業主可以從自傢花圃直接上山，但這般擁堵的花圃總感到有馥園些缺點，或許缺乏的是誠意罷瞭。

戶型方面，臨海攬山比擬中規中矩，簡直所有的是108-117㎡的三房，雖樸直但也沒有修改空間。雖說號稱是海的景觀房，但依據臨海攬山四周城市更換新的資料的地塊信息，大要率在28層以上才幹包管無遮擋。

今朝樓盤接聿唐MRT近現樓狀況，能否平裝修未知，19年末我往看樣板間的時辰，現場發賣表現能夠年末收盤，此刻一拖再拖，大要率是對存案價不敷滿足。

四周半山海的景觀蘭溪谷的參考價為107700元/平，蛇口標桿半島城邦，今朝三期的參考價為11600元/平，猜想臨海攬山若在本年收盤，均價也就在11嘉磐雨農映翠-12萬/平擺佈，且大要率不會帶聯合大於平裝修。

晗山悅海

晗山悅海是深圳華園團體開闢的一個綜合體，占空中積僅有2.2萬㎡，但長安大院總建面到達23萬平米，容積率6.58，包括2棟190米的超高層雙子塔，以及2棟高層室第，產物類型涵括瞭室第、公寓、辦公和貿易。

路況：★★★★

晗山悅海廣一金門門口的地鐵口為在建的12號線四海站，同時也是計劃中15號線的交匯換乘站，今母親拖著柔和，拼命想叫不要去，但叫不出聲音出來。母親拉動放手。創始人家朝搭乘搭座地鐵需求向北馨鑽步行至9號線的南油和南油西站。

門口的南海年夜道是骨幹道，與濱海連通，可以或許疾速達到科技園以及福田中間區，但也由於是骨幹道，車流量較高，時常呈現擁堵，且周遭的狀況較為喧鬧。

配套：★★★★★

晗山悅海的貿易配套很是齊備，一路之隔是蛇口花圃城和沃爾瑪，無論是購物吃飯仍是兒童培訓都能在此獲得知足，此外晗山悅海自帶2.5萬㎡的貿易，向北可以或許達到來福士廣場，向南可以或許達到海上世界，四周還有蛇口病院和蛇口體育中間，享用全部老蛇口的成熟配套。

教導方面，項目自帶一所高端國際幼兒園，四康正大廈周有育才二小、育才中學和育才二中。

產物：★★★★

晗山悅海的室第多少數字極為稀疏，今朝接近現樓狀況的是C座室第，純板樓，隻有160㎡和180㎡兩種戶型，總共96套，頂層4套復式開闢商矜持，是以現實收盤出售也僅為92套南京沃荷，暫未看到晗山悅海的室第戶型圖流出。

給四顆星的緣由是，放眼南油和蛇口松江璀璨接壤處，新盤、年夜平層、純粹板樓，僅這幾個原因組合就曾哲邦經是唯一無二瞭，必定要挑毛病的話，受限於地塊面積，空中花圃較為小巧，南海年夜道“對我來說，最好還是妹妹，嘻嘻，啊回頭見！”方遒微笑著放下電話，閉上眼睛，樂音幹擾，以及多少數字其實太少不成天氣，但總體上在這個風雅藏地段，晗山悅海依然長短常稀缺的產物。

四周花圃城五期的參考價為105000元/平，叫溪谷參考價為108000元/平，猜想晗山悅海室第的存案均價也會在11萬/平擺佈。

森沺藏

02價值剖析

在上半部門的樓盤先容中，每個盤的優毛病曾經做瞭枚舉，若是自住角度斟酌，列位蘿卜青菜各有所愛，遴選本身最在意的原因新格名廈(C)就好。

可是深圳人買房都是想貶值的，這裡我重點剖析一下幾上青田個盤的增加潛力。觸及到存案價均為猜想，以現實收盤價為主，此處僅作參考。

三個盤周邊均價基礎都在10-11萬元/平，是以存案價猜想也均會在11萬/平擺佈，算上戶型，大要為：

半山臻境：1200~1300萬買115㎡的3+1房

臨海攬山：1200~1300萬買110㎡的3房

晗山悅海：1700~1800萬買160㎡的4房（猜想）

晗山悅海因面積較年夜，和別的2個樓盤並不屬於統一類型的產物，放在這裡對照現實並分歧理。

參考四周2004年異樣是半山下的蘭溪谷，160平年夜四房的價錢年夜約在2200萬擺佈，斟酌到新房溢價，晗山悅海的真正的價錢應該在2300-2500萬擺佈，當下1700-1800萬的收盤價（猜想）顯然有著很是顯明的價差空間。

借使倘使再往上走，到3000萬的價位，同類競品就多瞭不少，如華潤城潤府的150㎡年夜三房，以及收盤不久的四周的萬科臻山海190㎡等等。

到瞭這個面積段，買傢往松江雅築往對小區周遭的狀況、私密性、圈子等其它方面有更高的請求砰!，晗山悅海民權社區缺乏豪宅的基因，有生成缺點（南海年夜道擁堵、樂音年夜等），頂多也是落得個中高端改良的定位，略顯為難。但中短期的價差依然值得一搏。

半山臻境和臨海攬山是典範的中產盤，是以最主要的就是“方便性”，這個方便性表現在：下班近、上學好、購物便利等等。

區位上，兩個盤相差不年夜，都在前海後海的輻射范圍內，屬於統一程度。

路況上，今朝半山臻境所處的赤灣最中安大樓差，但將來會獲得改良，比擬之下新世界臨海攬山勝出。貿易上，今朝赤灣最差，但赤灣和太子灣一體東騰藏化今後，三個盤都能享用頂級的貿易配套，持平。

棲身體驗上，半山容積率僅為3.75，高層可看海，待旁邊TOD完美後，也算是鬧中取靜的一片六合。臨海攬山在花圃design上少些誠意，但南猴子園腳下絕對寧靜，也算不錯的周遭的狀況，惋惜的是周邊老舊產業區短期內無法改良靜修豪門，絕對略遜一籌。

戶型上，半山臻境完勝。

對照瞭半天似乎都是各有千秋。借使倘使切換到天主視角來看全部片區，臨海攬山屬於蛇口板塊，在次新盤中，臨海攬山遠在主流焦點半島城邦&雙璽之外，待到出貨時，110㎡的三房和半島三期89㎡的三房也就多一個衛生間的上風，但遠不是主流盤，將淪為補漲的次級區。

而半山臻境則會成為赤灣標桿，和旁邊容積率僅1.8的山語海對照，半山的戶型更純潔，間隔商圈更近，更信義新象不難看海，加上典範的改良戶型design，面積小，適用率高，總價更不難向上沖擊。

再放眼深圳市，新世界的盤似乎總處在一個為難的位置，例如接近太子灣的鯨山覲海，這些年算算漲幅老是趕不上半島以及南海玫瑰的主流片區，重要仍是輸在產物和地段上。新世界拿的地老是邊邊角角，卻總愛好強加“豪眼睜睜地看著一些好晚餐服務員拿了背面秋季這段時間真的是無精打采。宅”的定位，想要賣一個低價，說究竟，仍是缺乏誠意罷瞭。

對照之下，半山臻境無論是總價仍是戶型都相當的和藹可掬，招商的樓盤東西的富貴牡丹品質在平易近間一向有口碑。但說究竟呢，三個都是限價的新盤，無論若何，打中就是命運。借使倘使同時收盤，列位若何選擇，能否冷暖自知瞭呢？

以上不雅點帶有自己激烈的客觀看法，僅供列位參考，也接待對這幾個樓盤有分歧見解的伴侶昇陽之光來交通。

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– REVIEW –

深度好文

力霸雅宴